Méthodologie Logis d’Or : Principes, sources et processus d’évaluation

La méthode Logis d’Or a pour objectif de fournir une lecture structurée et comparable des biens immobiliers, sous la forme d’une note globale sur 100.

Cette note est le résultat d’un ensemble de critères définis, pondérés, et appliqués de manière identique à tous les biens évalués.

L’ambition est d’offrir un référentiel d’évaluation clair, stable et reproductible, aligné sur les grands cadres techniques existants en France (DPE, référentiels de qualité du logement, labels énergétiques), tout en restant interprétable par un propriétaire ou un acquéreur non spécialiste.

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1. Principes fondateurs de la méthode

La méthodologie Logis d’Or repose sur quatre principes structurants :

1. Ancrage dans les données officielles

Chaque fois que possible, la méthode utilise des informations issues de documents normés :

• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) établi selon la méthode conventionnelle 3CL-DPE 2021 et encadré par les arrêtés du 31 mars 2021 et leurs annexes.
• Référentiels publics sur la performance énergétique, le confort thermique, acoustique et la qualité de l’air intérieur.

2. Grille standardisée

Tous les logements sont évalués avec la même structure de grille, les mêmes questions et les mêmes barèmes. Cela permet la comparaison et la reproductibilité dans le temps.

3. Pondération explicite

La note globale sur 100 est la combinaison de trois piliers dont les poids sont fixés :

• Confort & Énergie : 50 points
• Charme & Espaces : 30 points
• Équipements & Services : 20 points

4. Traçabilité

Pour chaque logement, l’ensemble des entrées (données, réponses, pièces) est saisi dans une grille interne versionnée.

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2. Référentiels et corpus utilisés

La construction de la grille Logis d’Or s’appuie sur plusieurs familles de documents et référentiels :

• DPE et méthode 3CL-DPE 2021
  L’arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au DPE et ses annexes décrivent précisément les paramètres pris en compte (enveloppe, systèmes, climat) et la modélisation des consommations.
• Guides techniques (ADEME)
  Documents sur la rénovation énergétique, le confort thermique, acoustique, la qualité de l’air intérieur et les enjeux de ventilation.
• Référentiels de qualité (NF Habitat HQE, Effinergie)
  Ces référentiels structurent l’évaluation autour de grandes familles comme le confort hygrothermique, visuel et la fonctionnalité des lieux.

La méthode Logis d’Or transpose ces logiques à l’échelle d’un logement individuel avec un objectif de lisibilité pour le grand public.

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3. Architecture du score sur 100

La note Logis d’Or agrège trois dimensions complémentaires.

3.1 Confort & Énergie (50 points)

Ce pilier mesure la capacité structurelle du logement à offrir un confort thermique et énergétique régulé, en intégrant :

• La performance énergétique établie par le DPE (étiquettes, consommations, GES).
• La qualité de l’enveloppe (isolation murs, toiture, vitrages).
• Le rendement des systèmes (chauffage, ECS, ventilation).
• Le confort d’été et d’hiver.

3.2 Charme & Espaces (30 points)

Ce pilier évalue la qualité intrinsèque de l’espace et ses caractéristiques physiques observables :

• Volumes, hauteurs sous plafond et proportions.
• Luminosité naturelle et orientation.
• Qualité du plan et fluidité de circulation.
• Noblesse des matériaux et finitions.
• Calme et environnement immédiat.

3.3 Équipements & Services (20 points)

Ce pilier mesure la fonctionnalité et la richesse d’usage :

• Équipements intérieurs (cuisine équipée, dressing, SDB).
• Équipements de loisirs (piscine, spa, salle de sport).
• Extérieurs privatifs et stationnement.
• Accessibilité des services (transports, commerces, fibre optique).

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4. Typologie des données utilisées

L’évaluation combine des données techniques et déclaratives.

4.1 Données officielles

Issues du DPE (étiquettes, consommations conventionnelles, année de construction, description technique des parois et systèmes).

4.2 Questionnaire structuré

Un questionnaire standardisé avec des échelles de 1 à 5 est utilisé pour capter les dimensions non couvertes par le DPE (luminosité, qualité perçue des matériaux).

4.3 Pièces complémentaires

Photos, plans et factures permettent de corroborer les informations déclarées.

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5. Processus d’évaluation

1. Constitution du dossier : Réception du DPE, du questionnaire et des pièces.
2. Contrôle de cohérence : Vérification des données structurantes et détection des incohérences manifestes.
3. Saisie dans la grille : Intégration des données dans l’algorithme de plus de 100 critères pondérés.
4. Relecture analytique : Validation humaine de la cohérence de la note finale.
5. Certification : Édition du certificat numéroté et archivage de la version méthodologique.

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6. Exemples de critères analysés

Confort & Énergie

• Isolation des murs (IT I/ ITE) et toitures.
• Type de vitrage et menuiseries.
• Générateur de chauffage (PAC, Gaz, Élec) et émetteurs.
• Système de ventilation (VMC SF/DF).

Charme & Espaces

• Surface et volume du séjour.
• Surface vitrée relative.
• Matériaux de sol (parquet massif, pierre).
• Vis-à-vis et nuisances sonores.

Équipements & Services

• Niveau de gamme de la cuisine et SDB.
• Domotique et connectivité.
• Aménagements extérieurs (terrasse, jardin).

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7. Transparence et Limites

La méthode Logis d’Or garantit la reproductibilité des résultats pour un même jeu de données. Elle ne remplace pas une expertise technique in-situ ni une évaluation financière, mais constitue un complément indispensable pour objectiver la qualité d’usage. Toute évolution de la grille fait l’objet d’un versionnement strict.